Tarım Arazisi ve Hisseli Tarla Satışı: Tokat'ta Arazi Alırken Bilinmesi Gerekenler

Tokat ve ilçeleri verimli tarım arazileriyle bilinir. Erbaa ve Niksar ovalarındaki bahçeler, Zile ve Turhal'daki tarlalar sık sık el değiştirir. Ancak tarım arazisi alımı, bir konut alımından farklı riskler taşır. Bu yazıda, özellikle hisseli tarlalarda alıcı ve satıcının bilmesi gereken temel kuralları özetliyoruz.

Senetle (Harici) Satış Geçerli Değildir

Köylerde hâlâ yaygın olan uygulama, tarlanın bir senet veya el yazısı sözleşmeyle satılmasıdır. Oysa Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyetinin devri için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Harici satış mülkiyeti devretmez.

• Satıcı ya da mirasçıları, tarlayı daha sonra tapuda başkasına satabilir.
• Alıcı, ödediği bedeli genellikle ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
• Harici satışa dayanarak tapu iptali istemek, istisnai durumlar dışında mümkün değildir.

Hisseli Tapu: Neyi Satın Alıyorsunuz?

Hisseli bir tarlada satın aldığınız şey, arazinin belirli bir bölümü değil, tamamı üzerindeki paydır. "Yolun kenarındaki kısım benim" şeklindeki sözlü anlaşmalar tapuya yansımaz ve diğer paydaşları bağlamaz.

• Paydaşlar arasında kullanım anlaşmazlığı çıkarsa ecrimisil veya ortaklığın giderilmesi davaları gündeme gelebilir.
• Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz bölünemiyorsa satılarak bedeli paylaştırılır.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar kanunda belirtilen sürede önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle satın alabilir. Bu nedenle hisseli tarla alan kişi, satıştan sonra payın önalım davasıyla elinden alınabileceğini bilmelidir. Önalım hakkına ilişkin güncel düzenlemeler için 11. Yargı Paketi yazımıza bakabilirsiniz.

Tarım Arazilerinin Bölünmesi

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini sınırlar. Miras yoluyla intikal eden arazilerde de bölünme yerine mirasçılar arasında devir, ortaklık veya satış gibi yollar öngörülür. Bu nedenle bir tarlanın "ayrı parsel" olarak satılabileceği vaadine, tapu ve ilgili kurumlardan teyit almadan güvenmeyin.

Satın Almadan Önce Kontrol Listesi

• Tapu kaydı: Malik ve pay oranları, haciz, ipotek, şerh ve beyanlar
• Kadastro durumu: Parselin kesinleşip kesinleşmediği, devam eden bir dava olup olmadığı
• Fiili kullanım: Araziyi şu anda kimin kullandığı, kiracı veya ortakçı olup olmadığı
• Sınırlar: Yerinde gösterilen sınırın paftayla uyumlu olup olmadığı
• Mirasçılar: Satış yapan kişinin tüm mirasçıları temsil edip etmediği

Sonuç

Tarım arazisi alımında yapılan hatalar çoğunlukla yıllar sonra, bir miras paylaşımında ya da önalım davasında ortaya çıkar. Tokat merkez ve Almus, Artova, Başçiftlik, Erbaa, Niksar, Pazar, Reşadiye, Sulusaray, Turhal, Yeşilyurt ve Zile ilçelerinde arazi alım satımı öncesinde tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur. Konuyla ilgili olarak kadastro davaları yazımızı da okuyabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut olayınız için Tokat'taki büromuzla iletişime geçebilirsiniz.